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Module 4 : Faire un business plan

Etape : 3 / 9


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Dois-je absolument emprunter pour investir ?


Vous avez l'argent pour acheter le bien que vous visez et vous vous dites qu'en évitant un emprunt, c'est toujours ça d'économisé..

Comme à chaque fois, il n'existe pas une réponse unique à cette question. Il s'agit pour faire le bon choix, de connaître les possibilités et les contraintes de l'emprunt bancaire.

Adapter votre stratégie de financement à votre apport et à votre objectif d'investissement est la clef pour prendre une décision avisée.


Dois-je absolument emprunter pour investir ?

Si vous n'avez pas ou très peu d'apport, l'emprunt bancaire est inévitable. Vous allez devoir persuader une banque de vous faire confiance et de vous prêter la totalité de la somme nécessaire à votre investissement. Pour cela, il va être essentiel de présenter un dossier très solide avec un business plan qui se défend. Mettez l'accent sur vos revenus, votre fiabilité, votre capacité à gérer l'imprévu.

Sachez que les règles pour emprunter ont tendance à se durcir et que les banques demandent généralement d'avoir un peu d'épargne pour couvrir les frais de notaire ou au moins pour les rassurer. Même si vous voyez encore des investisseurs qui obtiennent des financements "à 110%" (prix d'achat du bien + frais annexes), cela tend à se raréfier.

La question commence à se poser de façon plus logique : je dépense mon argent pour éviter l'emprunt ou j'emprunte et garde un matelas. Nous sommes passés par là plusieurs fois au cours de notre périple d'investisseurs. L'emprunt permet une chose et une seule (et c'est pour cela que l'on paye des intérêts) : créer un effet de levier. Je m'explique :

Vous disposez de 50 000 EUR et souhaitez le consacrer à l'achat d'un appartement qui peut vous rapporter disons 5 000€ de revenus locatifs par an (10% de rentabilité brute). Vous allez économiser quelques centaines d'euros sur le crédit mais une fois placé, cet argent n'est plus disponible. Vous n'avez pas de remboursement d'emprunt, les 5 000€ de revenus sont donc totalement à vous.

Maintenant imaginez que vous vous serviez de ces 50 000€ pour faire un apport sur un ou plusieurs projets de votre choix. avec un apport à hauteur de 20% des projets, vous allez pouvoir emprunter un total de 250 000€. Avec cet argent et toujours à 10% de rentabilité brute, vous dégagez 25 000€ de revenus annuels. Alors certes, une partie de ces revenus serviront à rembourser votre emprunt (par exemple si vous empruntez 200 000€ sur 20ans, les mensualités seront de 970€ hors assurance, il vous restera donc plus de 13 000€ pour payer vos charges et dégager un petit bénéfice). Au bout du compte après 20 ans, vous aurez un bien à 250 000€ et aurez dégager des revenus sur toute la durée de l'emprunt. Vous voyez où nous voulons en venir ? Le coup d'un emprunt est à mettre en relation avec ce que vous tirez de cet emprunt, il ne faut pas uniquement voir une dépense.

Dans un autre contexte, si le but de votre achat est de revendre rapidement avec une plus value pour ensuite réinvestir plus gros, en effet, il faut se poser la question de l'utilité d'un crédit. N'hésitez pas à bien étudier votre business plan afin de faire "parler" vos chiffres et vous guider vers la meilleure décision pour vous personnellement.





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