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Module 3 : Trouver un bien

Etape : 10 / 11


Version BETA ! ce site est encore en phase de lancement. Si vous notez des typos, des réponses incomplètes ou même des réponses qui vous semblent fausses, n'hésitez pas à nous contacter par email. L'objectif est de permettre aux visiteurs de ce site d'avoir une réponse la plus complète possible aux questions qu'ils peuvent se poser concernant l'investissement locatif.

Comment organiser ses visites ?


Surtout si vous visitez plusieurs biens dans la même journée, nous vous conseillons de prendre des notes et faire des photos lors de vos visites afin de ne pas toutes les mélanger.

Lors d'une visite, il y a des questions communes quel que soit le type de bien et des questions spécifiques en fonction du type de bien.

Les questions communes sont:
- le prix, bien entendu, le montant de la commission de l'agence le cas échéant,
- la raison de la vente (cela pourra servir s'il y a négociation),
- s'il y a déjà ou déjà eu des offres,
- depuis combien de temps le bien est sur le marché,

Ensuite il faut évaluer l'environnement
- en terme de risques (inondation, risques miniers, risques sur certains insectes..)- en terme de bruit, vis à vis...
- en terme d'accès (route, gare..)
- en terme de facilités autour du bien (commerces, écoles..)

Ensuite, en fonction du type de bien, vous aurez des points spécifiques à vérifier.


Comment organiser ses visites ?

Si c'est un appartement vide en copropriété, il va falloir demander s'il a déjà été loué avant et quel était le montant.

Il va falloir ensuite déterminer les charges de copropriété en demandant les derniers PV d'AG, il faudra contrôler

  • qu'il n'y a pas (trop) d'impayés de charge au sein de la copro
  • qu'il n'y a pas de travaux lourd à l'horizon dont la charge vous reviendrait (ravalement, chauffage...)


Si vous souhaitez exploiter l'appartement en colocation ou en location courte durée, il faudra vérifier préalablement que cela est autorisé dans le règlement de copropriété.

Si c'est un appartement déjà loué en copropriété, vous allez hériter du locataire et donc du bail actuel :

  • quel type de bail est en place (nu/meublé) ?
  • depuis quand ?
  • quel est le montant du loyer, des charges ?
  • de quand date le dernier relevé de compteur pour la mise à jour des provisions de charge, est-ce que le locataire dépasse la provision ? de combien ?
  • est-ce que le loyer est remis à jour annuellement ?
  • le locataire est-il aidé par la CAF, sous curatelle ? sous quelconque convention ?
  • enfin il faut regarder le soin et l'entretien apportés à l'appartement ( ça reflète souvent les rapports que vous allez avoir par la suite.


Il va falloir ensuite déterminer les charges de copropriété en demandant les derniers PV d'AG, il faudra contrôler
  • qu'il n'y a pas (trop) d'impayés de charge au sein de la copro
  • qu'il n'y a pas de travaux lourd à l'horizon dont la charge vous reviendrait (ravalement, chauffage...)


Si vous souhaitez exploiter l'appartement, une fois le locataire actuel parti, en colocation ou en location courte durée, il faudra vérifier préalablement que cela est autorisé dans le règlement de copropriété.

Idéalement, il faut visiter (ou faire une contre visite) avec un professionnel du bâtiment.

Dans un premier temps, il faut réussir à évaluer les potentiels travaux:

  • toiture (ce qui coûte le plus cher)
  • électricité, voir si c'est au norme, s'il y a bien un compteur par logement
  • pareil s'il y a le gaz, chaque appartement doit avoir son compteur
  • pour l'eau, il y a généralement des sous-compteurs, ce qui est suffisant
  • l'assainissement, vérifier que l'immeuble est bien relié au tout à l'égout
  • l'humidité dans les appartements et dans les caves s'il y en a
  • l'état des communs (ça reflète souvent comment l'immeuble est entretenu et si les locataires sont corrects)
  • le mode de chauffage (chaudière, ballons, convecteur...) et si c'est collectif, l'âge de la chaudière et le carnet d'entretien
  • les éventuelles fissures, en cas de fissures importantes, il faudra faire venir un spécialiste pour vérifier


Les DPE (diagnostiques obligatoires) ne sont que très rarement fait en début de vente, si vous faites l'offre avant des les avoir lu, il faut ajouter une clause. il faut, en effet, bien les lire pour vérifier les risques externes (sols, inondations..) et les éventuels matériaux dangereux/bébêtes nuisibles qu'il faudra traiter.

Il faut voir ensuite les coûts fixes liés à l'immeuble
  • Taxe foncière
  • coûts des communs (ménage, électricité..)
  • assurance PNO (propriétaire non occupant)


Enfin, il faut évaluer le potentiel de l'immeuble
  • des potentiels loyers sous-évalués par rapport au marché qui font que vous augmenterez la rentabilité au changement de locataire
  • grand 2 pièces à passer en 3
  • collocation possible sur les grands appartements
  • combles aménageables
  • terrain constructible, sur un lot ou sur plusieurs ce qui permettrait par exemple une revente rapide (vous pouvez utiliser le site geoportail pour vérifier le cadastre)
  • des garages louables
  • des zones de stockage louables...


Tout au long de la visite, il faudra aussi noter tout ce qui va te permettre de négocier le prix à la baisse.
  • présence d'une copropriété si tous les biens ne font pas partis de la vente par exemple
  • un local commercial vide (particulièrement si c'est dans une petite ville)
  • des éventuelles servitudes
  • des impayés ou des procédures en cours avec les locataires
  • des projets d'urbanisme autour
  • un classement bâtiment de France qui va complexifier les travaux futurs...

Même si en apparence il n'y a pas de travaux, il faudra , quand même, réussir à évaluer les potentiels travaux futurs:

  • toiture (ce qui coûte le plus cher)
  • électricité, voir si c'est au norme, s'il y a bien un compteur par logement
  • pareil s'il y a le gaz, chaque appartement doit avoir son compteur
  • pour l'eau, il y a généralement des sous-compteurs, ce qui est suffisant
  • l'assainissement, vérifier que l'immeuble est bien relié au tout à l'égout
  • l'humidité dans les appartements et dans les caves s'il y en a
  • l'état des communs (ça reflète souvent comment l'immeuble est entretenu et si les locataires sont corrects)
  • le mode de chauffage (chaudière, ballons, convecteur...) et si c'est collectif, l'âge de la chaudière et le carnet d'entretien
  • les éventuelles fissures, en cas de fissures importantes, il faudra faire venir un spécialiste pour vérifier

Les DPE (diagnostiques obligatoires) ne sont que très rarement fait en début de vente, si vous faites l'offre avant des les avoir lu, il faut ajouter une clause. il faut, en effet, bien les lire pour vérifier les risques externes (sols, inondations..) et les éventuels matériaux dangereux/bébêtes nuisibles qu'il faudra traiter.

Il faut voir ensuite les coûts fixes liés à l'immeuble
  • Taxe foncière
  • coûts des communs (ménage, électricité..)
  • assurance PNO (propriétaire non occupant)


Enfin, il faut évaluer le potentiel de l'immeuble
  • des potentiels loyers sous-évalués par rapport au marché qui font que vous augmenterez la rentabilité au changement de locataire
  • grand 2 pièces à passer en 3
  • collocation possible sur les grands appartements
  • combles aménageables
  • terrain constructible, sur un lot ou sur plusieurs ce qui permettrait par exemple une revente rapide (vous pouvez utiliser le site geoportail pour vérifier le cadastre)
  • des garages louables
  • des zones de stockage louables...


Tout au long de la visite, il faudra aussi noter tout ce qui va te permettre de négocier le prix à la baisse.
  • présence d'une copropriété si tous les biens ne font pas partis de la vente par exemple
  • un local commercial vide (particulièrement si c'est dans une petite ville)
  • des éventuelles servitudes
  • des impayés ou des procédures en cours avec les locataires
  • des projets d'urbanisme autour
  • un classement bâtiment de France qui va complexifier les travaux futurs...

Généralement quand l'immeuble est loué, il y a moins de travaux immédiats, il faudra , quand même, réussir à évaluer les potentiels travaux futurs:

  • toiture (ce qui coûte le plus cher)
  • électricité, voir si c'est au norme, s'il y a bien un compteur par logement
  • pareil s'il y a le gaz, chaque appartement doit avoir son compteur
  • pour l'eau, il y a généralement des sous-compteurs, ce qui est suffisant
  • l'assainissement, vérifier que l'immeuble est bien relié au tout à l'égout
  • l'humidité dans les appartements et dans les caves s'il y en a
  • l'état des communs (ça reflète souvent comment l'immeuble est entretenu et si les locataires sont corrects)
  • le mode de chauffage (chaudière, ballons, convecteur...) et si c'est collectif, l'âge de la chaudière et le carnet d'entretien
  • les éventuelles fissures, en cas de fissures importantes, il faudra faire venir un spécialiste pour vérifier

Ensuite, il faut vérifier les baux et les locataires :
  • est-ce que tous les biens sont loués, si non, pourquoi, depuis combien de temps ?
  • quel type de bail est en place (nu/meublé) ?
  • depuis quand ?
  • quel est le montant des loyers, des charges ?
  • de quand date le dernier relevé de compteur pour la mise à jour des provisions de charge, est-ce que les locataires dépassent les provisions ? de combien ?
  • est-ce que les loyers sont remis à jour annuellement ?
  • Y-a-t-il des locataires aidés par la CAF, sous curatelle ? sous quelconque convention ?
  • enfin visiter le plus d'appartements possible et le soin/entretien apporté ( ça reflète souvent les rapports que vous allez avoir avec des locataires que vous n'aurez pas choisi)


Les DPE (diagnostiques obligatoires) ne sont que très rarement fait en début de vente, si vous faites l'offre avant des les avoir lu, il faut ajouter une clause. il faut, en effet, bien les lire pour vérifier les risques externes (sols, inondations..) et les éventuels matériaux dangereux/bébêtes nuisibles qu'il faudra traiter.

Il faut voir ensuite les coûts fixes liés à l'immeuble
  • Taxe foncière
  • coûts des communs (ménage, électricité..)
  • assurance PNO (propriétaire non occupant)


Enfin, il faut évaluer le potentiel de l'immeuble
  • des loyers sous-évalués par rapport au marché qui font que vous augmenterez la rentabilité au changement de locataire
  • grand 2 pièces à passer en 3
  • collocation possible sur les grands appartements
  • combles aménageables
  • terrain constructible, sur un lot ou sur plusieurs ce qui permettrait par exemple une revente rapide (vous pouvez utiliser le site geoportail pour vérifier le cadastre)
  • des garages louables
  • des zones de stockage louables...


Tout au long de la visite, il faudra aussi noter tout ce qui va te permettre de négocier le prix à la baisse.
  • présence d'une copropriété si tous les biens ne font pas partis de la vente par exemple
  • un local commercial vide (particulièrement si c'est dans une petite ville)
  • des éventuelles servitudes
  • des impayés ou des procédures en cours avec les locataires
  • des projets d'urbanisme autour
  • un classement bâtiment de France qui va complexifier les travaux futurs...





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